去年以来，国务院、省、市人民政府一系列关于消化房地产库存，支持居民普通自住和改善性住房需求的房产新政密集出台。平顶山市人民政府先后在2015年6月出台《关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“二十三条”），2016年5月出台《关于加快消化库存商品房促进房地产业平稳健康发展的意见》（以下简称“新十四条”），两份住房新政文件从供给侧和消费端同时发力，目标指向房地产去库存这一经济工作中心任务。目前，距“二十三条”发布实施已经周年，距“新十四条”出台也已满月。为了解两项住房新政对房地产市场的影响程度和刺激深度，以及新政背景下本市潜在购房者的住房消费特征，市统计局近期开展了房地产去库存政策效应及居民房产消费特征专项调查。
    本次调查研究范围定义为平顶山市区的房地产市场。调查对象定义为：近三年内有置业计划的潜在购房者、入职时间超过一年的房产销售人员和房地产企业高级管理人员三类人群。调查采用拦截访问和深度访谈的方式开展，潜在购房者和房产销售人员样本数据主要在本市春季房展会现场、住宅楼盘售楼部、房地产交易中心和住房公积金办理大厅等地点采集，房地产企业高级管理人员样本数据主要通过电话访问或预约见面访问两种方式获取。截止目前，已经采集到成功样本355个，其中潜在购房者样本253个，房产销售人员样本87个，房地产企业高级管理人员样本15个。通过对样本数据汇总分析形成调研结果，现报告如下：
    一、“二十三条”落地效果已经显现，市区商品房销售量价回暖
    “二十三条”是2015年6月出台的政策文件，主要利用金融、公积金杠杆调剂和税费优惠来刺激房地产市场，在政策落地的一年时间里，已显现出一定的效果。
    （一）促进市区楼盘成交量提升
    本次对房产销售人员的调查结果显示，在问及“‘二十三条’出台的一年内，您所在的楼盘销量出现了怎样的变化？”时，回答“有较大幅度增加”的受访者占8.1%，回答“有小幅增加”的受访者占59.5%，两者占比合计近七成。

    （二）推动市区楼盘销售额增长
  在问及 “‘二十三条’出台的一年内，您所在的楼盘销售额出现了怎样的变化?”时，回答“有较大幅度上涨”的房产销售人员占2.7%，回答“小幅上涨”的房产销售人员占37.8%，两者占比合计超过四成。详见图2：

       图2  “二十三条”对市区楼盘销售额促进率

（三）对全市房地产市场回暖产生积极效果
    “二十三条”对全市房地产市场的影响程度从最新的统计数据中也可以得到印证。2016年1-5月份，全市商品房销售面积为46.8万平方米，同比增长61.9%，其中，商品住宅销售面积为44.9万平方米，同比增长64.3%。商品房销售额完成19.3亿元，同比增长58.3%，其中，商品住宅销售额为17.7亿元，同比增长64.9%。政策效应推动全市商品房销售量价齐升，对去年下半年以来全市房地产市场回暖产生积极效果。
    二、“新十四条”促进效应开始发酵，对潜在购房者的购房行为有积极的影响
    “新十四条”是2016年5月出台的政策，主要是利用财政补贴措施来刺激房地产市场，从而达到去化库存的目的。由于政策有“市区范围内购买144平方米以下普通商品住房且购房之后2个月内缴纳契税的购房人，可凭商品房备案合同和完税证明申请每平方米200元的购房补贴”这一重大利好因素，在实施的一个多月时间内，已经对潜在购房者的购房行为产生积极的影响。
    （一）引发潜在购房者消费热情
    在问及“‘新十四条’出台后，前来售楼部咨询、购房的人群有何变化？”时，有9.5%的房产销售人员表示“增加很多”，有59.5%的房产销售人员表示“小幅增加”，两者占比合计接近七成。见图3：

    （二）潜在购房者购房意愿稳步增强
  在对潜在购房者的调查中，当问及“‘新十四条’对您的购房意愿有何影响?”时，有5.1%的受访者表示购房意愿“明显增强”，有25.6%的受访者表示 “有所增强”，两者占比合计超过三成。详见图4：

  （三）对潜在购房者实现住房需求作用明显
    在问及“‘新十四条’对您实现住房需求的作用?”时，有9.4%的潜在购房者表示“作用很大”，有65.0%的潜在购房者表示“有一些作用”。

三、金融、公积金杠杆撬动作用明显，财政补贴措施充分显现效果还需时日
    “二十三条”和“新十四条”两项政策在消费端主要是靠金融杠杆、公积金杠杆、税费减免和财政补贴等措施来促进房地产市场健康发展。当问及“哪条具体政策对您实现住房需求起到了促进作用?”时，21.7%的潜在购房者回答是“首套房首付款比例为25%,贷款利率下限为基准利率的0.7倍”，回答“购买市区144平方米以下商品房且2个月内缴纳契税者，可申请每平方米200元的购房补贴”的潜在购房者占到8.6%。从调查结果来看，以降首付比例和降基准利率等为代表的金融、公积金领域政策的促进作用较为明显。通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前房地产库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势。而税费减免的政策由于优惠力度有限，购房享受每平方米200元财政补贴的政策由于出台时间较短，还未充分显现出更大的促进效果。见图6：

图6  住房新政具体措施对房产消费的促进率（%）

四、新政或将重拾楼市信心，房地产从业者对行业未来表示谨慎乐观
    在对房产销售人员和房地产企业高级管理人员的调查中，当问及“您认为下半年楼市会持续回暖吗?”时，有61.9%的受访者表示“会”，10.7%的受访者表示“不会”，另有27.4%的受访者回答“不好说”。来自神马大道上一家楼盘的销售顾问告诉访问员，今年下半年在两项利好政策的叠加作用下，会有一部分刚需被释放出来，房地产企业的日子应该会好过一些。
    在问及“您认为本地的房地产行业在最近的几年内更可能是什么情况呢?”时，有9.5%的受访者表示“会有大的发展”，有35.7%的受访者表示“会有小幅发展”，有33.3%的受访者表示“较平稳发展”，有11.9%的受访者表示“会有一定程度萎缩”，另有9.5%的人表示“不确定”。位于平安大道上一家楼盘的销售经理告诉访问员，未来几年房地产行业不确定因素太多，由于目前煤炭行业不景气，近几年平煤系统的职工收入大幅下降，导致一部分改善型的购房者甚至是一些刚需购房者都推迟了置业计划。
    五、房地产去库存新政背景下，潜在购房者的职业特征和房产消费倾向
    （一）潜在购房者以企业从业人员为主，政府公职人员和农民工比列偏低
    从职业构成调查情况看，潜在购房者中各类企业从业者占55.7%，其中国有企业从业者占20.1%，民营私营企业从业者占22.0%，小企业主（个体户）占13.6%，而前去售楼部咨询购房的政府公职人员和农民工仅占1.4%和2.3%。由此可见，目前市区相当比例的政府公职人员已经拥有商品房，而农民工要想成为购房主体还有很长的路要走。图7是潜在购房者的职业构成情况。

（二）购房目的以刚需型和改善型为主，对投资型购房热情不高
    从购房目的调查情况看，52.3%的潜在购房者表示“自住,解决刚需”，29.9%的潜在购房者表示“改善住房条件”，只有3.3%的潜在购房者的购房目的是“投资(资产保值增值)”。 目前，国家房地产税的推进状态尚不明朗，而且市区房价几年来逐步企稳，这都对投资者的积极性产生严重影响，不少投资者甚至普遍看衰未来几年的房产投资回报率。综合分析，本地房地产市场已经步入刚需为主、改需为辅、投资下降的理性回归通道。图8是潜在购房者的购房目的情况

（三）大户型房子销售遇冷，中等舒适户型房子受到青睐
    从户型需求调查情况看，选择购买90平方米至144平方米房子的潜在购房者占69.6%，选择90平方米以下房子的潜在购房者占22.0%，而选择144平方米以上房子的潜在购房者占8.4%。以刚需为主的购房群体，将是未来去化中小户型房子的主力，而大户型库存房则有供大于求的迹象，短时间内难以逆转。图9是潜在购房者户型需求情况。

（四）购房行为中最在意的是价格，小区配套和环境也是关注度较高的因素

    从购房影响因素调查情况看，潜在购房者最在意的是价格，关注度占25.1%，其次是配套设施(学校、医院、商超等)和小区环境，分别占到18.3%和18.1%。从购房者的诉求来看，一类是硬性诉求，如地段、交通、教育、医疗等，在城市框架和基本公共服务设施已经大体定型的情况下，这方面可操作空间较小；另一类是软性诉求，比如总价、户型、小区环境、工程质量、开发商品牌等，这方面应该是政府有关部门和房地产企业要去关注和提升的。图10是潜在购房者购房行为中相关因素关注度情况。

（五）购房付款方式以按揭为主，公积金贷款仍是第一选择
    从付款方式调查情况看，有78.9%的潜在购房者选择贷款，其中选择“公积金贷款”的占38.8%，选择“商业贷款”的占28.0%，选择“组合贷款”的占12.1%，另有19.6%的人选择“一次性付款”。由此看来，加强金融部门对房贷的支持力度，提高住房公积金的使用效率对去化库存意义重大。图11是潜在购房者付款方式情况。

六、房地产去库存新政背景下，房地产市场面临的主要问题
    （一）潜在购房者对房产新政知晓率不高
    在问及“您了解政府2015年以来为促进房地产市场平稳健康发展而出台的房地产新政吗?”时，有45.3%的潜在购房者表示“不了解”，有47.7%的潜在购房者表示“了解一些”， 7.0%的潜在购房者表示“很了解”。从房产新政的知晓渠道看，48.5%的潜在购房者通过“网络、微信”等新媒体了解，27.3%的人通过“电视、报纸”等传统媒体了解，24.2%的人通过“别人介绍”了解。通过调查得知，相当多的购房者只是听说过这类政策，但对去哪里办理、具体怎么办理还是一头雾水。
    （二）八成以上潜在购房者认为房价高
    在问及“您认为目前房价与您的收入水平相比是什么情况?”时，有37.9%的潜在购房者认为“过高”，45.3%的潜在购房者认为“偏高”，两者占比合计超过八成。潜在购房者认为房价高是基于对自己未来收入水平增长的不看好或不确定。在追问“未来几年您觉得您个人及家庭的收入会如何变化?”时，有52.3%的潜在购房者觉得“基本平稳或有所下降”，12.1%的潜在购房者表示“不确定”，只有35.5%的潜在购房者会觉得“有所上升”。
    （三）三项因素抑制潜在购房者的消费欲望
    在对房产销售人员的调查中，当问及“您认为哪些因素影响了潜在消费者的购房欲望?”时，回答“当前市场供大于求,等待降价心理”者占40.0%，回答“对后续政策仍有期待,观望情绪浓厚”者占39.2%，回答“房价过高,消费者无力购买” 者占20.0%。当前潜在购房者降价心理预期已经形成，相当数量的购房者看跌房价，随着持币待购群体的扩大，摆在房地产企业面前的恐怕已经不再是降与不降的问题，而是降多少的问题，特别是库存量较大的开发商应当充分做好降价的准备，制定合理的价格以顺应购房者的心态，让其尽快选择一个合理的时机入市。
    （四）过半潜在购房者对未来房地产行业持不乐观或不确定态度
    在回答“您认为本地房地产行业在最近的几年内更可能是什么情况?”时，有34.1%的潜在购房者认为“会有一定程度萎缩”，有2.3%的潜在购房者认为“会有大的萎缩”，有15.4%的潜在购房者认为“不确定”，另有25.7%的潜在购房者认为未来房地产行业发展“较平稳”，22.5%的潜在购房者认为未来房地产行业“会有一定发展或较大发展”。与房地产从业者对未来行业发展持谨慎乐观态度不同，潜在购房者中有过半的人对未来房地产行业发展持不乐观或不确定态度。房产新政出台后，供需双方对未来房地产行业的走向出现了不同的态度，说明对宏观调控政策的效果预期出现了一定的分化。图12是潜在购房者和房地产从业者对地产行业信心指数的对比情况。

图12  潜在购房者和房地产从业者对地产行业信心指数对比

    七、对房地产去库存新政和房地产市场的思考与建议
    房地产行业既涉及金融问题，又涉及GDP增长问题，而且上、下游关联的产业众多，对整体经济系统产生的影响十分巨大。平顶山市政府明确提出房地产业去库存并出台具体政策措施，正是确保行业增加值保持健康增速的前提下，有效减少经济中潜伏的金融风险，为未来房地产健康发展腾出调整空间。
    （一）继续加大房产新政的宣传推介力度，相关配套政策一定要落地
    从调查情况来看，目前房产新政的知晓率还不高、针对性还不强，新政还缺少一些配套措施，这些都限制了政策效应的充分发挥。建议：一是新闻部门继续多渠道宣传推介新政，特别是网络、微信等平台，使新政长期保持热度；二是房产管理部门可参照“家电下乡”、“汽车下乡”等政策，设计制订“房产下乡”惠民政策，提高新政的针对性，激发农民工群体进城购房的积极性；三是金融部门要开展金融政策创新，把出具收入证明材料的范围扩大，要将支持态度具体化。开辟房贷“绿色通道”，让房贷业务办理更方便快捷；四是户籍管理部门和教育部门要制订相应措施，加快解决农民工购房落户的保障门槛和心理归属问题，加快解决农民进城购房取得居住证后其子女接受义务教育等问题。
    （二）持续扩大住房公积金覆盖人群，让更多的购房者享受到公积金政策红利
    通过调查了解到，目前市区缴存住房公积金的潜在购房者对政策的敏感度明显高于未缴存者，而在调查样本中未缴存住房公积金的潜在购房者占到49.5%，在这类人群中民营（私营）企业从业者、小企业主（个体户）和自由职业者占比高达74.5%。有报道显示，中国作为储蓄型国家发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此建议公积金管理部门加强调研，将有条件缴存住房公积金的企业和个人，包括有稳定劳动关系的农民工群体纳入住房公积金覆盖范围，最大程度激活刚性需求，此举将会对房地产去库存工作产生极大的推动作用。
    （三）房产新政中供给侧改革措施要进一步优化，建立全市库存房监测体系
    尽快建立全市库存房产（含显性库存和隐性库存）监测体系，精确计算出去化周期，在此基础上优化土地供应政策，因地施策控制土地供应。按照去化周期达到36个月时暂停土地供应，达到24个月时限制土地供应，达到12个月时放开土地供应的原则来制订全市的土地供应计划。此外针对房地产库存量比较大的区域，允许一部分开发企业修改规划相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地等。
    （四）房地产企业要积极把握政策窗口期，积极跑量去库存
    通过对一些房地产高级管理人员的访问，从中可以清晰地感受到企业总是期望着政府应该拿出更多优惠政策来刺激市场，而自身却不主动采取一些切实的办法措施。在这个问题上恒大地产就抢先走了一步，推出的“无理由退房”政策，更多地从购房者的角度考虑问题，提升楼盘品质，紧跟去库存新政，恒大名都项目或许已经尝到了甜头。当然本地的房地产企业没法和恒大的规模和品牌相比，但从购房者需求出发主动出招，调整楼盘价格、提高建筑质量、提升物业服务，优化小区环境，扎扎实实地做好自身品牌，或许解决企业库存也不见得就是一件十分困难的事情。建议房地产企业要利用当前政策窗口期积极跑量去库存，同时调整并优化库存结构，捂盘、惜售的结果只能是错过放量的窗口期，错过企业扭转困局的大好机会。